LA DIFFERENCE ENTRE UN TERRAIN LOTIS ET UN TERRAIN VIABILISE

Terrain lotis & Terrain viabilisé

Aujourd’hui avec le coût des loyers augmentant de façon exponentiel, chacun désire et souhaite avoir « un chez soi ».

Dans le désir de réalisation de ce rêve, ils sont confrontés à plusieurs difficultés concernant l’acquisition des lots de terrains. Au delà du coût qui peut aller du plus simple au double, ils sont confrontez également à des expressions dont la maitrise devrait permettre de savoir quel style de terrains nu nous acquérons.

Avec la démographie galopante et la difficulté d’accès au terrain urbain, nous empiétons de plus en plus sur les terrains villageois.

Ainsi, la population découvre des expressions plutôt nouvelles telles que les terrains « Viabilisés » et aussi des « terrains lotis » (Approuvé ou non).

Au moment de la recherche du terrain se pose alors la question de la viabilité du terrain pour accueillir votre futur bien. Souvent rencontré dans les annonces, le terme « viabiliser » et où « lotissement » est encore confus pour vous ?

E-MOYE fait le point sur la différence entre un terrain viabilisé et un terrain loti.

Mais, qu’est ce qu’un terrain lotis avec ou non approbation ministériel ?

Quelle différence entre un terrain constructible et un terrain viabilisé ?

Pourquoi viabiliser un terrain ? 

LOTISSEMENT

Le projet de construction ne peut véritablement avancer que lorsqu'on sait où poser ses valises. D'où la nécessité de trouver un terrain à bâtir qui va conditionner pas mal de choses. À commencer par le lieu de vie avec l'environnement que nous réserve cette belle parcelle. Sans oublier la configuration de la maison dont le plan découle directement du relief du terrain. Tout en se référant aux contraintes d'urbanisme que nous impose la mairie ou le cahier des charges du lotissement. Autant de points à vérifier, puisqu'ils vont conditionner  la réalisation de la maison. D'où l'importance de bien choisir son terrain et de savoir s'il faut préférer un lotissement ou une parcelle en secteur diffus. Dans les deux cas, il s'agit de terrain, mais la constructibilité diffère largement. Si l'espace reste l'apanage des terrains non lotis, ces derniers présentent plus de difficultés à urbaniser. Par contre, s'il s'agit de faciliter la mise en œuvre de la maison, nul doute que  le terrain loti se montre bien plus avantageux.

Un lotissement est constitué par un ensemble de lots provenant de la division d'un terrain en vue d'y recevoir des constructions qui sont vendues ensemble ou plus généralement séparément après que le lotisseur ait réalisé des voies d'accès, des espaces collectifs, des travaux de viabilité et des raccordements aux réseaux de fourniture en eau, en électricité, aux réseaux d'égouts et aux réseaux de télécommunication. Que ce soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, il s'agit d'une opération d'aménagement qui a pour effet la division, d'une ou de plusieurs propriétés foncières. La création d'un lotissement est soumise à autorisation du ministère de la construction et de l’urbanisme par le biais du Guichet Unique du Foncier et de l’Habitat ( le cas de la côte d'Ivoire).

Le dossier de création d’un lotissement doit comporter une copie des statuts de l’association syndicale formée par l’ensemble des acquéreurs.

Le Ministre chargé de l’Urbanisme délivre ensuite un certificat de lotissement qui vaut approbation.

La réglementation sur la création et l'aménagement des lotissements relève du doit administratif, tandis que relève du droit privé tout ce qui concerne les relations entre le lotisseur et les acquéreurs des lots et les relations entre les acquéreurs de ces lots.

 Selon le décret n°70-294 du 13 mai 1970, modifiant le décret n°67-18 du 11 janvier 1967, relatif aux lotissements privés « constituent un lotissement au sens du présent décret, l’opération et le résultat de l’opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots  d’une ou plusieurs propriétés par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d’habitations, de jardins ou d’établissements industriels ou commerciaux »

Ainsi, un lotissement est un grand terrain divisé en plusieurs parcelles, chacune réservée à la construction future de bâtiments en vue de créer un nouveau quartier. Ces parcelles de terrain peuvent être vendues construites ou nues.

Le lotissement est une opération extrêmement contrôlée et réglementée offrant à la fois des avantages mais aussi des contraintes au futur acquéreur.

L’article 2 et 3 du présent décret dispose que «  la création ou le développement de lotissements en vue de la construction d’immeubles destinés à l’habitation ou au commerce ainsi qu’à leurs annexes est subordonnée à une autorisation délivrée par le ministre délégué à la construction et à l’Urbanisme. »

« L’autorisation est refusée si le terrain est impropre à l’habitation.

Elle peut également être refusée ou accordée sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si par la situation, la forme ou la dimension des lots, ou si par l’implantation, le volume ou l’aspect des constructions projetées, l’opération est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages naturels ou urbains. »

L’article 4 du décret n°70-294 du 13 mai 1970, « l’arrêté d’autorisation impose s’il y a lieu dans le cadre d’un plan d’ensemble, l’affectation de certains emplacements destinés à des prolongements sociaux, lieux de culte, ou à la mise en place de l’équipement commercial et artisanal ainsi qu’à l’installation de locaux professionnels compatibles avec l’habitation. »

Le fait que l’achat en lotissement soit réglementé peut être perçu comme un inconvénient, offrant moins de liberté de construction par exemple qu’un terrain isolé. Pour autant, cet achat encadré offre dans les mêmes temps de nombreuses garanties.

La vente d’un terrain en lotissement est dans la majorité des cas encadrée par un professionnel qui travaille directement avec la commune concernée, à savoir l’aménageur-lotisseur. Ce professionnel travaille dans les mêmes temps avec une équipe spécialisée. Ainsi vous n’achetez pas simplement un terrain mais vous achetez en quelques sortes un projet architectural complet.

Le fait que le terrain soit disponible sur un lotissement vous garantit le fait qu’il soit constructible, délimité et quelques fois viabilisé. Viabilisé signifie qu’il dispose de tous les raccordements aux réseaux d’eau potable, d’électricité, de téléphone…

Le terrain lotis est en quelques sortes un terrain prêt à bâtir.

Découvrons tout ce qui peut en faire un emplacement de premier choix lorsqu'il s'agit de faire construire.

-       Foncièrement bien pour obtenir le permis de construire

En choisissant de faire construire dans un lotissement, l'acquéreur profite indirectement de toutes les démarches qui ont été effectuées auparavant pour le lotisseur.

Ce dernier a accompli tout un parcours administratif, enclenché différents travaux et pris quelques risques pour que son lotissement sorte de terre.

Parmi les principales autorisations pour construire, précisons qu'il faut s'assurer de sa constructibilité au niveau de la commune.

-       Foncièrement bien cadré au niveau de la construction

Si un projet de construction réserve toujours quelques inconnues, mieux vaut bien baliser le terrain pour éviter les déconvenues. C'est possible avec le lotissement qui s'entoure de nombreuses précautions. À commencer par le cahier des charges dont la rédaction incombe au lotisseur. Il va concerner divers aspects de la vie en communauté. On y retrouve fréquemment des règles relatives au stationnement, aux clôtures ou encore aux servitudes. Sur le schéma de la copropriété, le lotissement donne obligatoirement lieu à la création d'une association syndicale comprenant tous les propriétaires.

Sans oublier le règlement du lotissement qui ne concerne pas les relations entre les propriétaires, mais récapitule les règles d'urbanisme applicables au lotissement. Sur le plan architectural, il fixe certaines caractéristiques des constructions comme l'emploi de certains matériaux, l'implantation des bâtiments, l'aspect extérieur des constructions ou des clôtures…

 Le lotisseur doit s'assurer que les terrains qu'il compte revendre en lots sont aptes à recevoir des constructions. Il effectuera cette vérification préalable, en consultant les documents nécessaires (plan local d'urbanisme…).

-       Foncièrement mieux pour accéder au chantier

Un terrain en lotissement résulte de la division d'une même parcelle en plusieurs lots en vue de l'implantation de constructions. Dans le cas où le lotissement nécessite un permis d'aménager, cela suppose qu'il faut envisager la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou  d'équipements communs à plusieurs lots. Précisons que ces équipements restent à la charge du lotisseur. Des infrastructures qui facilitent la mise en œuvre de la construction et limitent le coût des travaux au niveau de l'accès au chantier.

-       Foncièrement plus pratique pour raccorder la maison aux réseaux

Parmi les points forts du lotissement, on retrouve également le raccordement aux différents réseaux. Le bornage pris en charge par le lotisseur, et qui doit vérifier que chaque lot est très précisément délimité pour que votre titre de propriété ne soit jamais contesté.

Cela concerne sa viabilisation, c'est-à-dire le raccordement aux voiries et aux différents réseaux (eau, électricité, assainissement…). Il ne reste plus qu'à effectuer les branchements entre la construction et les réseaux publics.

Le terrain viabilisé

Le prix d'un terrain est variable selon de nombreux paramètres autres que l'emplacement. La viabilisation d'un terrain fait partie des critères entraînant une surcôte. En moyenne, un terrain viabilisé se vend plus cher au mètre carré.

Avant de construire un logement, le propriétaire d'un terrain doit effectuer de nombreuses démarches dont la viabilisation. La viabilisation d'un terrain entraîne des frais correspondant aux travaux de raccordement aux différents réseaux. Il s'agit d'une opération coûteuse, mais qu'il faut considérer comme un investissement compte tenu de la différence de prix entre un terrain raccordé et un non viabilisé. Qu'est-ce qu'un terrain viabilisé ?

 Il s'agit d'un fonds ayant subi les travaux nécessaires pour le raccorder à l'ensemble des services inhérents à l'édification d'un immeuble, à savoir les réseaux électrique, d'eau, de gaz, d'assainissement ou encore de téléphone mais aussi à la voirie.

La viabilisation désigne l'ensemble des travaux à réaliser sur un terrain à bâtir pour permettre la construction d'un bâtiment. Elle consiste essentiellement au raccordement du terrain aux réseaux d’électricité, de gaz, d’eau, de téléphonie et d’assainissement et bien sûr la voirie.

La viabilisation d’un terrain demande une démarche de la part du propriétaire consistant à viabiliser le terrain constructible. Cette action permet de le rendre prêt à être matériellement habitable grâce à l’aménagement du terrain. On parle alors d’un confort élémentaire : raccordement à l’eau, électricité, assainissement, et au téléphone. La principale différence entre la constructibilité et la viabilité est : la première concerne la faculté du terrain à recevoir des travaux de construction alors que la seconde a trait sur l’habitabilité du futur logement.

Ainsi bien que un terrain situé dans une zone classée et ou protégé soit viabilisable, elle demeure inconstructible ou à conditions comme les terrains agricole qui ne peuvent accueillir que des bâtis qui sont dédiés à l’exploitation agricole.

Ainsi lorsque vous acheter un terrain non viabilisé, vous devrez investir d’importantes sommes d’argent dans des démarches de raccordements aux réseaux ce qui relève de la difficulté de maitriser son budget investissement.

L'acquéreur y trouve aussi son intérêt : en achetant un terrain déjà viabilisé, il a l'assurance de disposer des commodités nécessaires à sa vie future sur celui-ci. Son constructeur n'a plus qu'à construire la maison sur le terrain et à la raccorder aux diverses arrivées présentes.

-          Vous êtes sûr que le terrain est constructible. Toutes les infrastructures d’eau ou d’électricité sont déjà existantes.

-          Vous savez exactement quelle est la surface du terrain que vous achetez avec le bornage.

-          Votre terrain est garanti conforme à la réglementation en vigueur sur la commune.

-          Votre terrain viabilisé peut accueillir n’importe quels constructeurs pour bâtir votre maison individuelle.

 

L’equipe E-MOYE

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